במקרים רבים, בעלי דירה יחידה המבקשים לשדרג את תנאי מגוריהם נוהגים לרכוש תחילה דירה חדשה, ורק לאחר מכן למכור את הדירה הישנה. בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, תותר פעולה זו תוך שמירה על זכאות להטבות המס המיועדות לבעלי דירה יחידה, ובלבד שהמכירה של הדירה הישנה תתבצע בתוך תקופת "גרייס" שנקבעה בחוק.
ביום 1 ביוני 2025 חלה הארכה משמעותית של תקופת ה"גרייס" למשפרי דיור – מ-18 חודשים ל-24 חודשים. הארכה זו נובעת מפקיעת הוראת השעה שקבעה כי התקופה היא 18 חודשים בלבד.
בהיעדר הוראה חלופית, הוראות החוק חזרו למתכונתן המקורית – תקופת גרייס של 24 חודשים.
רקע נורמטיבי – תיקוני 2023–2024
במסגרת התוכנית הכלכלית לשנים 2023 ו-2024 תוקנו הסעיפים הרלוונטיים בחוק:
- סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין תוקן כך שבעלי דירה יחידה הרוכשים דירה חלופית יידרשו למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים, ולא 24 חודשים, כדי לשמור על זכאות למדרגות מס רכישה המיועדות לדירה יחידה.
- סעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין תוקן כך שמי שרכש דירה כתחליף לדירתו היחידה בתקופה שבין 1.6.23 ל־31.5.25 יידרש למכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים בלבד, כתנאי לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הקודמת.
שני הסעיפים נחקקו כהוראות שעה לתקופה מוגבלת של שנתיים בלבד כאשר תוקפם פקע ביום 31.5.2025. עם פקיעת הוראת השעה, תקופת הגרייס הוארכה ל-24 חודשים, דבר המאפשר הזדמנות יוצאת דופן למשפרי הדיור. באוצר וברשות המיסים תכננו להאריך את הוראת השעה שקבעה את תקופת הגרייס המקוצרת, אולם החקיקה בנושא עדיין לא הושלמה.
עמדת המחוקק
בדברי ההסבר להצעת החוק שפורסמה טרם פקיעת ההוראה, הודגש כי הארכת תקופת הגרייס יוצרת תמריץ להמתין לעליית מחירים ומעודדת החזקה של שתי דירות במקביל – מצב שפוגע בשוק הדיור, מצמצם את ההיצע, מעלה מחירים ופוגעת ברוכשי דירה ראשונה. לכן, המגמה שהובילה לחקיקת הוראת השעה נותרה בעינה, אולם אי השלמת החקיקה, "החזיר אותנו לאחור".
משמעות מעשית – מי נהנה מהשינוי?
רק מי שרכש דירה מיום 1.6.2025 ואילך ייהנה מתקופת גרייס של 24 חודשים. רוכשים שביצעו את הרכישה לפני כן, עדיין כפופים לתקופת ה־18 חודשים, בהתאם לדין שהיה בתוקף בעת העסקה. רשות המיסים הבהירה במפורש כי לא צפויה תחולה רטרואקטיבית לחוק עתידי שיועבר בנושא.
המשמעות עבור משפרי הדיור: ניתן כעת להחזיק בשתי דירות למשך עד שנתיים – מבלי לאבד את ההטבות הבאות:
- פטור ממס שבח על מכירת הדירה עד לתקרה של 5,008,000 ₪.
- מדרגות מס רכישה מופחתות על רכישת הדירה:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח לא ישולם מס רכישה כלל;
- על חלק השווי שמעל 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 ש"ח ישולם מס בשיעור של 3.5%;
- על חלק השווי שמעל 2,347,040 ש"ח ועד 6,055,070 ש"ח ישולם מס בשיעור של 5%;
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ש"ח ועד 20,183,565 ש"ח ישולם מס בשיעור של 8%;
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 ש"ח ישולם מס בשיעור של 10%.
השפעת המצב הביטחוני: קידום החקיקה צפוי להתעכב
ההתפתחויות בזירה המדינית והביטחונית – ובפרט פתיחת העימות הישיר עם איראן – ישפיעו על קצב קידום הצעת החוק. בעת מלחמה, סדרי העדיפויות הלאומיים משתנים, ונראה כי הצעת החוק לא תקודם בטווח הזמן המיידי. במציאות זו, ניתן לצפות כי תקופת הגרייס תישאר 24 חודשים, לפחות בתקופה הקרובה, לפיכך, מדובר בהזדמנות תכנונית משמעותית.
סיכום והמלצה
הארכת תקופת הגרייס ל-24 חודשים, פותחת הזדמנות למשפרי דיור. עם זאת, יש לזכור שמדובר בתוצאה רגולטורית זמנית – שצפויה להשתנות עם השלמת החקיקה. לפיכך, משפרי דיור נדרשים כעת לבחון את העסקאות בעין מקצועית, לעקוב אחר ההתפתחויות, ולבצע תכנון מדויק של לוחות זמנים, תוך הקפדה על עמידה בהוראות החוק התקפות למועד העסקה.
אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי פרטני. לקבלת ייעוץ משפטי – ניתן לפנות למחלקת המיסים של משרדנו.
