תוצאות המלחמה עם איראן מכתיבות קצב אחר לגמרי של התחדשות עירונית, שניתן להשיג רק באמצעות גיוס אנשי ביצוע מהמגזר הפרטי, שיאיישו ערכאות אד- הוק עם סמכויות משפטיות נרחבות
תוצאות המערכה עם איראן וכישלונה של תוכנית תמ"א 38 אינן מותירות מקום לספק: ישראל חייבת להאיץ את ההתחדשות העירונית לקצב אחר לגמרי מזה שהכרנו עד כה. הרצון לאפשר לכל בעל דירה לסרב לפרויקט התחדשות והרצון לתכנן רק באופן הדרגתי ומושכל חייבים לסגת מפני קדושת החיים.
שנית, יש להקים גופים אד-הוק עם סמכויות משפטיות, שיוכלו להכריע במהירות בבעיות קניין ובצרכי תכנון באמצעות מתן פתרונות שנתפרים לפרויקטים ספציפיים. שלישית, יש הכרח "לקרוא למילואים" לאנשי ביצוע מהמגזר הפרטי שהוכיחו את עצמם בתחום ההתחדשות העירונית, ולגייס אותם לגופים אלה. אנחנו כבר לא עוסקים בהתחדשות עירונית מבחירה אלא בהתחדשות עירונית בכפייה.
לחסמים המוכרים שמפריעים לקידום ההתחדשות העירונית ביומיום (כמו התמשכות הליכי התכנון והבנייה ושיעור ההסכמות הנדרשות של דיירים) מתווספים בשעת חירום זו חסמים נוספים, בהם התלות של המדינה במכרזים ובתקציבים כאשר היא זו שאמורה לבצע את פרויקט השיקום, וכן ההכרח למצוא פתרונות דיור למשפחות שאיבדו את בתיהן תוך פרק זמן שאינו עולה בקנה אחד עם משך המימוש של פרויקט התחדשות עירונית ממוצע.
על אף שהרצון של כולנו הוא לא לפגוע בחופש של בעלי דירות להחליט מה לעשות עם רכושם נראה שרצון זה צריך לסגת אל מול הצורך לדאוג לאזרחי ישראל, חלקם קשישים, נכים או מוגבלים, לדירות ממוגנות. לא בכדי נשמעים קולות שקוראים להוריד את ההסכמה הנדרשת בפרויקטים של פינוי בינוי לרוב של 51 אחוז מהדיירים.
האצת ההתחדשות העירונית היא קריטית. יוקר המחיה עתיד רק לעלות, הדירות להשכרה מתמעטות, כספי מס רכוש יתחלקו בין רבים, הצפון טרם שוקם, ועולם הטילים והכטב"מים מציב אתגרים מסוג חדש לחלוטין. לצערנו, המסגרות התקציביות הקיימות אינן בנויות לתת פתרונות למורכבות שנוצרה באופן שלא יפגע בחירויות יסוד.
אם נמתין להסדרה "מלמעלה למטה" – ניכשל . השאלות הן ברובן שאלות של "מלמטה למעלה": איך יוסדר בניין רב בעלויות שניזוק רק בחלק של בעלים מסוימים? האם יש להרוס את כל המבנה? רק חלק ממנו? האם כדאי כבר לנצל את הנסיבות להתחדשות של כמה בניינים? הניתן לאחד אינטרסים? ומה תהיה ההשלכה על התוכנית המפורטת הקיימת?
היבט נוסף הוא היבט המס והתיאום מול מס רכוש. אם כבר מממנת המדינה שיפוץ אז מדוע לא לבנות כבר מחדש? את השאלה הזאת העלה ראש עיריית קריית שמונה, אביחי שטרן, לאחר שהעיר נפגעה מטילי חיזבאללה. שטרן דרש מממשלת ישראל להשקיע את הכספים – שנועדו לשיקום הבניינים שנפגעו – בהתחדשות עירונית, אולם הדבר לא עלה בידו. כעת, כאשר מדובר בפגיעות במרכז הארץ ובאוכלוסיות חזקות יותר, האם סוף סוף ייפתר האבסורד?
הדרך היחידה לפתור את הבעיות הללו היא חקיקה שתקים ערכאות חדשות ונקודתיות למתחמים ספציפיים. לצורך כך יש לגייס את השוק הפרטי של השמאים, האדריכלים, עורכי הדין והמהנדסים. לערכאות השכונתיות האלה יינתנו סמכויות משפטיות משלושה סוגים. הסוג האחד הוא הזכות לחתום בשם בעלים על הסכמי מדף מול יזמים. אלה ילוו בעורכי דין מנוסים מהמגזר הפרטי. הסוג השני הוא הזכות לדון בכל היבטי התכנון והרישוי ולהכריע בהם, כולל בהליכי ערר מהירים ונקודתיים. הסוג השלישי הוא הסמכות להגיע להסדרים עם גופי המדינה והרשויות המקומיות בנושאי מיסוי ותשתית.
סימנים ראשונים למגמה זו ניתן לראות כבר בשטח. כך, מנכ"ל מנהל התכנון, רפי אלמליח, הודיע השבוע לכל מהנדסי הערים בישראל כי משרד הפנים החליט לממן על חשבונו צוותים של אנשי מקצוע אשר כוללים מהנדס, אדריכל, שמאי ועורך דין, וכי הצוותים האלה ימליצו לרשות המקומית מהו הכלי המשפטי המתאים לשיקום של כל מתחם ומתחם.
בנוסף, התאחדות האדריכלים, איגוד המהנדסים, לשכת שמאי המקרקעין ואיגוד אדריכלי הנוף פנו יחדיו לראש הממשלה בדרישה להקים גוף ליבה לאומי אשר יוביל את השיקום ארוך הטווח של האזורים הפגועים.
ואכן יש הכרח "לגייס למילואים" אנשי ביצוע מהמגזר הפרטי שהוכיחו את עצמם. נראה שכרגע, משרד המשפטים, משרד הפנים, משרד השיכון ורמ"י מתקשים לפעול בתיאום, אולם אם השוק הפרטי יקבל סמכויות – הוא יפגין נחישות ומהירות, ויציג פתרונות… מנגנוני המדינה נכשלו בעבר במשימות מסוג זה. כעת, זמן לנסות משהו אחר.
מאמרו של עו"ד יובל גלאון, שותף וראש מחלקת תכנון ובניה במשרד עמית, פולק, מטלון ושות' כפי שפורסם באתר כלכליסט.